人による管理
4)建築整備


 建築設備は多種多様で、互いに入り組んで機能を果たしている場合が多く、それらのバランスをどの程度にするかは建築物の使用目的によって違ってきます。
 そして、それらの建築設備を管理するには、設備士がビルに常駐する方式と、常駐しないで管理する定期巡回方式とがあります。
 ビルのランニングコストの面から考えると、出来る限り無人化システムを採用して、人員の削減を図り、必要最低限の設備士を常駐させる”マシン+人”の機能的な設備管理が最良の方法だと思われます。
 また、ビル管理には様々な法律で規制され、法的に実施しなければならない項目や、機能的に実施しなければならない項目があります。ここでは各種設備の大略を説明することにします。

空気調和
設備

●冷暖房設備
●吸排気設備
 建築物内で居住し、執務あるいは作業をするときには、室内の温度・湿度・気流などが適当なものでなければなりません。
 我々が快適と感じる室内気候は、夏季においては湿度50〜60%、野外との温度差5〜10℃程度。冬季においては湿度50〜70%、室内温度18〜21℃程度です。
 室内の空気を適当な温度及び湿度に調整するとともに、空気を清浄化する装置を空気調和設備と言い、冷暖房方式には中央方式(セントラル)と局所方式(個別)とがあります。
 中央方式とは、建物内の一部に冷熱源(ボイラーや冷凍機)を置いて、冷水や温水を各室に送りこむ方式です。
 局所方法は、各室単独で冷房や暖房が出来る方式です。
 どちらにしても、各機器の保守は専門家にゆだねますが、日常的には最低月1回のフィルター清掃がポイントです。これを怠りますと、冷暖房の効率が下がり機器の故障につながります。
 設備上の注意点は、ドレン排水管の確保(太めの配管と勾配をつけること)および点検口の確保です。省エネルギーの観点からすれば、吸排気とのバランスも問題になります。
 つまり、吸排気を少なくすれば、冷暖房効率は上がりますが、空気汚染度も上がります。
 逆に吸排気を多くすれば、冷暖房効果は下がります。このため、人員の増減にあわせてこまめに調整することが必要です。
給排水衛生設備

●給水給湯設備
●排水衛生設備
●給水設備
<給水設備>
 一般の建物の給水には、上水または井水が使用されます。大規模建築物では、上水を洗面器・水飲器・ボイラーなどに使用し、井水を大小便洗浄用・消火栓・冷凍機(冷却用)に使用するというように使い分けている場合もあります。給水の方法には、直結式給水法・高架タンク式給水法・圧力タンク式給水法があります。
<給湯設備>
 給湯設備とは、文字通りお湯を供給する設備です。給湯されるお湯の温度は、使用箇所によって異なりますが、おおよそ60〜90℃のお湯を供給出来るように計画されています。また、高温の給湯を必要する箇所には湯沸し器を設置します。給湯方式には、中央式と局所式があります。大規模建築物では、機械室などに加熱器を設置し、必要箇所に配管によって給湯するという中央方式がとられ、小規模建築物では、給湯する箇所後とに加熱器が設ける局所式が用いられることが多いようです。
●排水衛生設備
 排水(下水とも言う)には、水洗便所から排出される汚水・洗面・流し・浴室などから出る雑排水・および雨水排水があります。これらの排水は、地上のものは自然流下により、地下階のものは一度排水槽に貯留し、排水ポンプによって屋外に排水され、配水管を通じて公共下水道などへ放流されます。配水管には大小便からの排水系統の汚水管と、浴室・洗面除・厨房などからの排水系統の排水管とがあります。

 これら給排水衛生設備の保守のポイントは、給水中の残留塩素濃度(殺菌用)管理および、水槽(給水・雑排・汚水)類の年1回以上の清掃および排水管洗浄などです。
電気設備

●受変電設備
●負荷設備
消防設備
昇降設備



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